「東京ガーデンテラス紀尾井町 紀尾井レジデンス」が分譲に。時を経て織りなす文化、歴史を体現するリノベーション
千代田区内でも番町、麹町では住宅供給があるものの、紀尾井町となるとほとんど期待できません。江戸時代には徳川御三家のうちの紀伊徳川家、尾張徳川家、そして彦根井伊家の屋敷があったことから紀尾井町という町名が生まれた、格式という意味では都内トップクラスのエリアです。その紀尾井町に１棟だけ、日本でもトップクラスの住宅があるのをご存知でしょうか。それが2016年に誕生した「東京ガーデンテラス紀尾井町 紀尾井レジデンス」です。誕生以来、賃貸住宅として常に満室を続けて来た人気物件ですが、それが分譲されることに。どんな物件か、ご紹介していきましょう。
（左）ケン・コーポレーション 企画部 浅見陽子課長
東京ガーデンテラス紀尾井町が選ばれ続けるいくつもの要件
冒頭でお伝えしたように江戸時代には大名のお屋敷が並んでいた紀尾井町ですが、明治以降は伏見宮邸、北白川宮邸などとなり、その後、1983年に通称「赤プリ」として親しまれたグランドプリンスホテル赤坂が開業。2011年の閉館を経て2016年に誕生したのが東京ガーデンテラス紀尾井町です。
多くの人がご存知なのは外堀にかかる弁慶橋を渡った右側、ホテルニューオータニと向かい合う商業施設、ホテルが入った建物でしょう。紀尾井レジデンスはその東側にある21階建ての建物。赤坂見付方面から見ると弁慶橋以遠はそもそも高台ですが、それよりも一段高い場所に立地しています。
（左）紀尾井タワー （中央）紀尾井レジデンス
全135戸とそれなりの戸数があるにも関わらず、あまり知られていないのは誕生以来ずっと満室が続き、空室が出ても一瞬で埋まってしまうため。中には竣工当時からお住まいになっている方や、一度退去されたものの、やはりここが良いと戻ってくる方などもおり、一度ここに暮らすと他では暮らせないと感じる方々が多いのです。
その魅力は住まいに求める条件のほぼすべてが叶うことにあります。前述したように赤坂見附から見ると高台、強固な地盤上にありますし、赤坂見附駅周辺の交通、商業利便性はすべて享受できる距離にありながら、少し離れていることで周辺は閑静。お堀周辺などには緑も豊富で、水辺の風景も楽しめます。足元には複合開発ならではの多様な施設が揃い、さらに建物足元には東京都指定有形文化財である赤坂プリンスクラシックハウス。エントランスを入ったところにアイコニックな洋館のある風景が広がる住まいは日本中でもここだけでしょう。
また、他にない希少性の高い立地に合わせ、建物も高品質なものになっています。たとえば最高天井高は一般階で2,800㎜とし、18～21階はさらに高く3,000㎜で作られています。当時からするとかなり高く作られており、10年後の今でも十分に高く、他の物件にない豊かな空間になっています。また、バルコニーの奥行きは２ｍ（一部住戸は1.8ｍ）、バルコニー軒高は3mあり、リビングとは段差のないフルフラット。リビングの延長として使えるのです。
（最高天井高2,800㎜※18階以上は3,000㎜）
（奥行き２ｍ※一部住戸1.8ｍ、バルコニー軒高3m）
駐車場の使いやすさも特筆すべき点です。東京ガーデンテラス紀尾井町 紀尾井レジデンスでは135戸に対して88台分の駐車場が用意されており、それが平置きでしかも、大型車でも隣を気にせずに乗降が可能なほどの広さ。車寄せも数台同時に使えるように作られており、同じタイミングで複数台入ってこられても渋滞することがありません。ご入居者のうちには運転手付きの大型車を利用されている方も多く、そうした方々にとっては得難い要件です。
こうした物件が一度住んだ人たちから選ばれ続けるのは当然のこと。そのため、この10年間、東京ガーデンテラス紀尾井町 紀尾井レジデンスは知る人ぞ知る物件となってきました。空室情報が出ないため、ここに住宅があると知って検索するのでなければ住宅があることすら分かりません。それが広く知られてこなかった理由です。
また、紀尾井町は日本人の、歴史を知る人間には意味するものがよく分かる地名のひとつですが、外国籍の方々でそこまでを知る人は少数。それも知る人ぞ知る存在だった理由かもしれません。
135戸完売間近となっており、賃貸入居者の購入ケースもあり
その東京ガーデンテラス紀尾井町の売却が公表されたのは2024年12月のことです。アメリカの投資ファンド・ブラックストーンが取得後、紀尾井レジデンスを賃貸マンションから１棟まるごと分譲マンションに切り替える方針が決定されました。2025年からはその時点での賃貸入居者に説明が行われています。
「ご入居の皆様にお一人ずつお目にかかって経緯を説明、まずはご入居者を優先して売却を行うことをお伝えしました。現在住んでいらっしゃるお部屋を購入、そのまま、住み続けていただくも可能ですし、それ以外の部屋のご購入、あるいは賃貸契約満了まで住んでいただいてその後退去という選択もあることをお示ししました」とケン・コーポレーション住宅営業部の久野真弘執行役員。
従来の賃貸借契約は定期借家契約となっており、ご入居者によって満了期間は異なります。そのため、全135戸を空室にしてから売却となるとあまりに時間がかかりすぎることに。そこでまずはお住いの方への売却を進めることとしました。その後は状況を見ながらご入居者以外の、それまでにケン・コーポレーションとお付き合いのある方々にも内々にご案内を始めました。
「売却にご理解をいただいてからは非常にスムーズに交渉が進み、ご入居者がご購入されるケースが多数。当初は購入のご意思がなかった方、購入できるならもっと広い住戸が欲しいという方、２戸以上の複数戸をお求めになる方、契約満了で一度出られた方の購入などもあり、皆さん、ここなら買いたいと仰ってくださいました。不動産に知見のある方であればここがどれだけ稀有な立地で、競合のない物件なのかはお分かりになるはず。であれば手に入れておきたいと判断されたのだと思います」（久野執行役員）
結果、2026年８月時点では135戸完売間近となっており、あとはご入居者のいる住戸を販売していく状況。だいぶ、残りは少なくなっています。
共用部分を大規模にリノベーション、ラグジュアリーな空間に再編
売却にあたっては共用部が一新されています。東京ガーデンテラス紀尾井町 紀尾井レジデンスでは共用施設は１階にまとめられており、エントランスホールを入ったところから印象は大きく変わりました。ここは５ｍの高さがある堂々たる空間ですが、以前は若々しく、フレッシュなテイストが強く打ち出されていました。
「竣工後10年経っており、経年変化もあることから印象を一新すべく、数億円をかけて共用部のバリューアップを図りました。誕生時のコンセプトは『自然と文化の共鳴』。共用部にはオーク調の木を多用していましたが、リノベーションではそこから10年という歳月を経たことを意識、コンセプトを深化させ、『時を経て織りなす文化、歴史』に置き換えました。全体に円熟味、落ち着きを付加したといえば良いでしょうか、洗練された雰囲気が好評です」とケン・コーポレーション企画部の浅見陽子課長。
エントランスホールの場合、従前はアートを彩る壁面や格子状の間仕切りは木を中心にした自然な雰囲気のものでしたが、リノベーションではそこに黒が加えられ、空間全体が引き締まった雰囲気に。また、歴史を思わせる布を編んだような素材、デザインがあちこちのアクセントとしてあしらわれているのも印象的です。家具、小物類、アートなども刷新されています。
また、以前から利用者の多かったパーティールームはスケルトンにしてフルリノベーションが行われています。具体的には食事メイン、４人掛けのテーブルの多かったスペースをよりラグジュアリーな、パーティーなどにも向く場に仕立て直しています。
「使い勝手優先、レストラン的な空間からもう少し雰囲気のある、大人の空間にというリノベーションです。具体的にはソファ席を増やし、バーカウンターには本格的なハイスツールを配しています。お堀に近い立地をイメージ、天井には水の煌めきを感じるオブジェ、壁は石とアートで石垣と水面を表現しています」（浅見課長）
壁にかけられたアートはエントランスホールの布を編んだような網目に呼応するデザインになっており、なんとも言えない色の変化が美しい一品でした。
また、パーティールームには他では見られないテラスがあり、こちらは従前通り。緑に囲まれた開放的なテラス席からは周辺の高層ビル群が遠望でき、テラスなのに屋上にいるような不思議な雰囲気が楽しめます。
ご購入者の多くは賃貸時同様、この土地の歴史を知る日本人の方々。自宅になさる方以外に、東京に拠点をと考える全国の経営者の方々なども多いそうで、全体的に落ち着いた雰囲気へのリノベーションが行われました。
眺望を最大限に生かしたモデルルームは質、技術の高さも魅力
共用部分は大きくイメージが変わりましたが、各住戸にはそれほど手が入っていません。ご入居者がそのまま購入された部屋は手を入れる余地がありませんし、見学された方も現況を見てそのまま購入されることがほとんど。一部、設備等のコンディションが不調な部屋だけは新調しているものの、そうした住戸はそれほどありません。
とはいえ、分譲するためにモデルルームが作られています。見学させていただいたのは元々は116.75㎡の3LDKを2LDKに間取り変更した10階住戸。建物南西角にある部屋をリノベーションしております。
メインテーマは眺望。エントランスからリビングに入った正面は窓になっており、冬場には富士山が正面に見えるのだとか。取材の時期、８月には正面足元にお堀の水面とその上を緩やかにカーブする首都高速、その奥に赤坂御所の緑が広がっており、その間には高層ビル群が点在。これもまた絶景でした。高台になっているため、10階でも10数階以上と感じるような、遮るもののない眺望が得られるのです。
その眺望を邪魔しないように作られたキッチンは腰壁と同じトラバーチン。石の塊を使っており、しかも、視界を遮らないように足元を斜めにカットしてあります。窓を絵に部屋全体を額縁と見立てた美しさには一分の隙もなく、空間に関心のある人なら見とれてしまうはずです。
エントランスからリビングへの引き戸も注目したいところ。無垢の木材を使った格子になっており、これだけでも何百キロもの重さがあるそうです。それを感じさせないように動かすため、また、曲面の壁面にぴたりと収まるように調節するには時間がかかったでしょう。
さらに目を上にやってみてください。このクラスの住宅なら折上げ天井はマストですが、それがアールに作られているのはほぼありません。ところが、ここではアールになっており、上部に仕込まれた照明はアール部分に淡く反射。なんともいえない柔らかい雰囲気を醸し出しているのです。天井を柔らかいという言葉で表現するのはおかしな話ですが、そうとしか言えない美しさは一度ご自分の目で確かめていただきたいところです。
寝室も必見です。入ると右手にガラス張りのウォークインクローゼットがあり、ここはまるでショーウィンドー。洋服好きなら自分のお気に入りを日替わりでディスプレイしたくなるかもしれません。アクセサリーも飾りながらしまえるようになっています。
また、ベッドの隣にはやはりアールを描く壁が作られており、その奥にはデスクや棚が設えられています。ここにも折上げ天井同様の柔らかい雰囲気があり、訪れる女性客には圧倒的な人気です。
「他の住戸をご購入された女性がこの部屋を見学、私の寝室もこんな風にリノベーションして欲しいというご依頼をいくつか頂いています。このクラスの住宅をお求めになる方々ですから、ありきたりの、どこかと同じ部屋でなく、他にないデザイン、空間、施工の質などに目が向くのでしょう」（浅見課長）
女性の目を惹くのはトイレなど水回りも同様。パウダールームの使いやすそうな配置、入るのが楽しくなりそうなバスルーム、トイレに用意された手洗いのスタイリッシュさと随所に一味違う箇所があり、ここに住んだ時の楽しさをイメージさせてくれます。
モノの価値は希少性によるところが大きいと言われますが、特に不動産は二度と同じ立地はあり得ません。歴史も同様と考えるとこの物件を所有できるのは幸運であり、奇跡なのかもしれません。
プロジェクト概要
【商品企画】株式会社ケン・コーポレーション 企画部
